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Beleihungswert nimmt Einfluss auf die Konditionen

Wer Geld verleiht, will Risiken minimieren und verlangt in aller Regel Sicherheiten. Geht es um eine Immobilie, ist meist ein hoher Betrag im Spiel. Banken haben sich darauf verlegt, den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln, um sich im Falle eines Notverkaufs abzusichern.

Der Beleihungswert wird dabei nie über dem aktuellen Verkehrswert angesetzt und Geldgeber verfolgen damit das Ziel, Sicherheitsreserven zu bilden, um weitestgehend risikofrei ein Darlehen vergeben zu können.
Der Beleihungswert einer Immobilie kann auf zwei unterschiedliche Weisen durchgeführt werden. Zum einen wird bei einer vom Eigentümer selber bewohnten Immobilie der Beleihungswert nach dem Sachwertverfahren errechnet. Dabei setzt sich der Sachwert aus dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes zusammen. Für die Berechnung des Bodenwertes wird die Quadratmeterzahl zugrunde gelegt und mit dem auf lange Sicht zu erzielenden Quadratmeterpreis multipliziert. Der Wert des Gebäudes ist meist schwieriger zu ermitteln und orientiert sich in der Regel an einem Verfahren, mit dem die Baukosten hochgerechnet werden. Von dieser Summe wird meist ein Sicherheitsabschlag abgezogen, der zwischen zehn und 30 Prozent von den gesamten Baukosten betragen kann.
Anders konzipiert ist das Ertragswertverfahren, das sich auf vermietete Objekte bezieht. Der Wert wird von den Banken auf der Grundlage des zu erzielenden Nettoertrags berechnet. Dazu gehören die innerhalb eines Jahres erwirtschafteten Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten. Die Nutzung, die Größe wie auch Alter und baulicher Zustand einer Immobilie nehmen ebenso Einfluss auf die Ermittlung des Beleihungswertes.


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