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Einflussfaktoren der Baufinanzierung genau kalkulieren

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Der Baugeldzins, sollte nicht die einzige Rolle bei der Planung einer Baufinanzierung spielen. Die optimale Strategie setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen.

Optimaler Zeitpunkt und Baugeldzins-Höhe

Viele Baufinanzierer, die um die Jahrtausendwende eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, ärgern sich heute enorm, dass sie eine langjährige Zinsbindung gewählt haben. Der Baugeldzins lag damals in etwa bei 6,2 Prozent und damit deutlich über den heutigen knappen 3 Prozent. Besonders ärgerlich ist die Lage für alle diejenigen, die bereits 2009 eine Anschlussfinanzierung und gar ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben. Damals sind die Kreditzinsen zwar um 1,2 Prozentpunkte gegenüber 2002 gefallen, dennoch war der Tiefpunkt noch lange nicht erreicht. Wer ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, muss heute im Vergleich zum derzeitigen Zinssatz nicht nur mehr bezahlen, sondern auch noch einen Risikoaufschlag in Kauf nehmen.
Ob die Baugeldzinsen auch künftig noch weiter fallen oder ein Ende der Niedrigzinsphase erreicht ist, kann niemand genau voraussagen. Hier agieren nicht nur die Kräfte des Finanzmarktes, sondern auch die Politiker haben ihre Hände mit im Spiel.
Die Baugeldzinsen richten sich in Deutschland vornehmlich nach langfristig orientierten Bundesanleihen sowie deutschen Pfandbriefen. Bleiben diese auf dem derzeitigen Niveau, ändern sich auch die Baugeldzinsen nicht. Entscheiden sich beispielsweise aber die Politiker dazu gemeinsame Euro-Bonds einzuführen, würden die Baugeldzinsen zwangsläufig wieder steigen.

Niedriger Zinssatz – Lange Zinsbindung wählen

Die Baugeldzinsen sind jedoch derzeit so niedrig, dass sich eine lange Zinsbindung in jedem Fall lohnt. Auch sind die Aufschläge zwischen einer zehnjährigen und einer fünfzehn- bis zwanzigjährigen Laufzeit nicht so teuer, als das man sich die erkaufte Zinssicherheit nicht leisten könnte.

Fallbeispiel:
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Wer die Möglichkeit hat, sollte demnach besser einen leichten Zinsaufschlag, welcher in unserem Beispiel monatlich lediglich rund 18 Euro beträgt, in Kauf nehmen, bekommt dafür aber eine langfristige Zinssicherheit.

Forward-Darlehen

Bei den derzeitigen Konditionen ist es nicht verwunderlich, dass auch diejenigen, deren Anschlussfinanzierung noch Monate entfernt ist, sich die günstigen Baugeldzinsen nicht entgehen lassen wollen. Für diese Fälle, bieten Banken sogenannte Forward-Darlehen an, bei denen die Bank das Darlehen bis zu fünf Jahre bereit hält. Dies lässt sie sich allerdings mit einem Zinsaufschlag, je nach Bereitstellungszeit, bezahlen. Daher sollte die Anschlussfinanzierung nicht mehr in allzu weiter Ferne liegen. Derzeit erhält man ein Forward-Darlehen bereits für einen Aufschlag von 0,05 Prozentpunkten bei einer Bereitstellung des Darlehens in einem Jahr. Noch vor geraumer Zeit waren die Zinsaufschläge bedeutend höher und lagen bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat, weshalb sich ein Forward-Darlehen heutzutage durchaus rechnen kann. Wie teuer ein Darlehen insgesamt wird, hängt aber nicht nur vom Zinssatz allein ab, auch der Tilgungssatz spielt eine entscheidende Rolle. Wer sich mit einem Tilgungssatz von einem Prozent zufrieden gibt, benötigt bedeutend länger für die Abzahlung, als Baufinanzierer, die einen Tilgungssatz von 2 oder mehr Prozent gewählt haben. Die längere Laufzeit schlägt sich auch auf in den Zinsen nieder, ganz davon abgesehen, dass bei der Anschlussfinanzierung eine höhere Darlehenssumme veranschlagt werden muss.

Sondertilgungsrechte vereinbaren

Sondertilgungsrechte sollte man sich immer einrichten lassen, sind diese doch echte Kostenkiller. Kommen mal unerwartet 5.000 Euro zusätzlich in die Haushaltskasse, sollte man sich davon nicht die neue Einbauküche leisten, sondern dieses Geld in die Immobilienfinanzierung fließen lassen. Besonders zu Beginn der Finanzierung kann diese ganz entscheidend zum Schuldenabbau beitragen, setzt sich doch die monatliche Darlehensrate aus Zinssatz und Tilgungssatz zusammen. Im Laufe der Zeit wird der Zinssatz im Vergleich zum Tilgungssatz immer geringer. Beträgt der Zinssatz beispielsweise zu Beginn einer Finanzierung, mit einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, 529 Euro und der Tilgungssatz 208 Euro, hat sich dieses Verhältnis nach 20 Jahren zu 390 Euro Zinsen zu 345 Euro Tilgung gewandelt. Sondertilgungen können diesen Prozess noch beschleunigen, sodass man deutlich schneller schuldenfrei wird.

Allgemeine Risiken einplanen

Leider ist man nie vor den allgemeinen Lebensrisiken, wie Krankheit, Tod, Arbeitslosigkeit oder Scheidung gewappnet, weshalb man diese von Anfang mit einer Restschuldversicherung einkalkulieren sollte. So kommt der Versicherer im Todesfall für die noch verbleibenden Raten auf oder übernimmt bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit für eine gewisse Zeit die Zahlung der Raten.


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