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So lohnt eine Baufinanzierung: erst vermieten, dann einziehen!

vermieten%2C%20dann%20einziehen.jpg Wer wirtschaftliche Faktoren beim Hauskauf nicht vernachlässigen möchte, sollte es in den ersten Jahren zunächst als Kapitalanlage nutzen. Sind die größten finanziellen Belastungen erledigt, lohnt es sich dort selbst einzuziehen.

Während es zu Zeiten unserer Eltern noch die Regel war, sich Wohneigentum zur Selbstnutzung zu kaufen, geht der Trend heutzutage immer mehr zum Erwerb von Immobilien zur Vermietung. Zwar müssen Vermieter die Mieteinnahmen versteuern, dennoch können sie alle Kosten, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, von der Steuer absetzen können.

Diese Aufwendungen können von der Steuer abgesetzt werden:

1. Anschaffungskosten und Zinsaufwendungen

Die Kosten für Anschaffung sowie zu zahlende Zinsen für die Immobilienfinanzierung können als Werbekosten geltend gemacht werden. Die Anschaffungskosten können allerdings nicht auf einmal werden, sondern müssen über die nächsten 50 Jahre zu je 2 Prozent abgeschrieben werden. Die Zinsen können dagegen in dem Jahr, in dem sie fällig werden, abgesetzt werden.

Tipp: Die Möglichkeit der Abschreibung gilt nur für die Immobilie an sich und nicht für das miterworbene Grundstück. Daher sollte man den Kaufpreis so aufteilen, dass möglichst viel auf das Gebäude entfällt.

2. Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten

Müssen Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, die die Kosten von jährlich 4.000 Euro nicht überschreiten, können auch diese sofort oder aufgeteilt auf die nächsten 2 bis 5 Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Diese Arbeiten dürfen aber nur dem Erhaltungs- und Nutzungsaufwand dienen. Wird dadurch der Standard der Immobilie erhöht, zählen die Arbeiten als Herstellungskosten und können ebenfalls nur mit jährlich 2 Prozent über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.

3. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten

In den ersten drei Jahren sollten die Reparaturarbeiten nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, da sie dann zu den Herstellungskosten zählen und nur mit je 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden können. Verteilt man die Kosten hingegen so geschickt, dass diese Grenze nicht überschritten wird, dann können sie steuersenkend von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

4. Mit Vermietung an Verwandte Kosten sparen

Die Vermietung an Verwandte hat leichte Tücken. Möchte man seine Ausgaben dennoch als Werbekosten geltend machen, muss die Miete mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Durch die vergleichsweise niedrige Miete kann der Vermieter seine zu versteuernden Einkünfte schmälern und zugleich dennoch die Ausgaben als Werbekosten geltend machen.

5. Weitere Aufwendungen, die steuermindernd angesetzt werden können

Auf der Suche nach den passenden Mietern sowie für spätere Verwaltungsaufgaben fallen jede Menge Kosten für Schriftverkehr, Schreibbedarf, Software, Computer, Anzeigen in Zeitschriften und Aufwendungen für Telefonate an. Hinzu kommen Kontoführungsgebühren und sonstige Bankgebühren für das Konto auf dem Miete eingeht. Ebenfalls können die Kosten für einen Steuerberater, einen Hausverwalter, einen Hausmeister sowie die Gebühren für Kaminkehrer, Gärtner, Reinigungskräfte, für die Müllabfuhr oder Kanalreinigungsarbeiten von der Steuer abgesetzt werden. Sind die Vermieter zudem Mitglied in einem Verein für Haus- und Grundbesitzer können die Beiträge ebenfalls geltend gemacht werden.

Jeder Hauseigentümer muss bestimmte Versicherungen für sein Eigenheim abschließen. Hier gehören die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ebenfalls dazu wie eine Versicherung gegen Brand-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelschäden. Auch diese Aufwendungen kann der Vermieter von der Steuer absetzen.

Möchte man sein Eigentum doch früher als erwartet selbst nutzen, kann man beispielsweise mögliche Abstandszahlungen an Mieter steuerlich geltend machen. Kommt es zu diesbezüglich oder wegen anderer Streitigkeiten zu einer Gerichtsverhandlung können auch die Prozesskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit: Prinzipiell kann man sagen, dass alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, von der Steuer abgesetzt werden können.


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